ഒരു Plot (ഭൂമി) വാങ്ങുന്നത് വീട് പണിയാനുള്ള സ്വപ്നത്തിന്റെ ആദ്യപടി മാത്രമല്ല, അത് ഒരു ദീർഘകാല നിക്ഷേപവും ബിസിനസ് സാധ്യതകളിലേക്ക് വഴിയൊരുക്കുന്ന ഒരു ആസ്തിയുമാണ്. ശരിയായ സ്ഥലത്ത് വാങ്ങിയ ഭൂമി ഭാവിയിൽ വില വർധന (appreciation) നേടുകയും, വാടക വരുമാനം, വാണിജ്യ ഉപയോഗം, അല്ലെങ്കിൽ വികസന പദ്ധതികൾ എന്നിവയ്ക്കായി ഉപയോഗിക്കാനും കഴിയും.
അതേസമയം, വേണ്ടത്ര പരിശോധനകൾ നടത്താതെ വാങ്ങിയാൽ ഇത് സാമ്പത്തിക നഷ്ടത്തിനും നിയമപ്രശ്നങ്ങൾക്കും കാരണമാകാം. അതിനാൽ, പ്ലോട്ട് വാങ്ങൽ ഒരു വികാരപരമായ തീരുമാനം എന്നതിലുപരി, കൃത്യമായ വിവരങ്ങളും നിയമപരമായ പരിശോധനകളും അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള ഒരു ബുദ്ധിപരമായ നിക്ഷേപവും ബിസിനസ് തീരുമാനവുമാകണം.
ഇതിനാൽ, പ്ലോട്ട് വാങ്ങുന്നതിന് മുമ്പ് താഴെ പറയുന്ന കാര്യങ്ങൾ വിശദമായി പരിശോധിക്കേണ്ടതാണ്.
1. നിയമപരമായ രേഖകൾ (Legal Documents)
ടൈറ്റിൽ ഡീഡ് (ആധാരം)
ഭൂമിയുടെ യഥാർത്ഥ ഉടമ ആരാണ് എന്ന് ഉറപ്പാക്കണം. വിൽക്കുന്ന വ്യക്തിക്ക് അത് വിൽക്കാനുള്ള നിയമപരമായ അവകാശമുണ്ടോ എന്ന് പരിശോധിക്കുക. ഒന്നിൽ കൂടുതൽ ഉടമസ്ഥർ ഉണ്ടെങ്കിൽ എല്ലാവരുടെയും സമ്മതം ആവശ്യമാണ്.
മുൻ ആധാരം (Mother Deed)
കുറഞ്ഞത് 30 വർഷത്തെ ഭൂമിയുടെ ചരിത്രം പരിശോധിക്കുക. മുൻ ഉടമസ്ഥരിൽ തർക്കങ്ങൾ ഉണ്ടായിട്ടുണ്ടോ എന്ന് മനസ്സിലാക്കാം.
കുടിക്കടം /ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ്(Encumbrance Certificate (EC))
30 വർഷത്തേക്കെങ്കിലും കുടിക്കടം എടുക്കുക. ബാങ്ക് വായ്പ, ജപ്തി, കോടതി കേസുകൾ എന്നിവ ഇല്ലെന്ന് ഉറപ്പാക്കാൻ ഇത് സഹായിക്കും.
ഭൂനികുതി രസീത്
ഭൂമിയുടെ നികുതി ശരിയായി അടച്ചിട്ടുണ്ടോ എന്ന് പരിശോധിക്കുക. പഴയ കുടിശികകൾ ഉണ്ടെങ്കിൽ ഭാവിയിൽ പ്രശ്നമാകും.
പോസിഷൻ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് & ലൊക്കേഷൻ സ്കെച്ച്
വില്ലേജ് ഓഫീസിൽ നിന്ന് ലഭിക്കുന്ന രേഖകളാണ്. ഭൂമിയുടെ യഥാർത്ഥ സ്ഥിതിയും ഉടമസ്ഥാവകാശവും വ്യക്തമാക്കുന്നു.
അംഗീകാരങ്ങൾ
പഞ്ചായത്ത്, മുനിസിപ്പാലിറ്റി, കോർപ്പറേഷൻ അല്ലെങ്കിൽ DTCP അംഗീകൃത പ്ലോട്ടാണോ എന്ന് ഉറപ്പാക്കുക.
2. ഭൂമിയുടെ നിയമ സ്റ്റാറ്റസ്
ഡ്രൈ ലാൻഡ് & വെറ്റ് ലാൻഡ്
വീട് പണിയാൻ സാധാരണയായി ഡ്രൈ ലാൻഡ് ആവശ്യമാണ്. നെൽവയൽ ആണെങ്കിൽ conversion നിർബന്ധമാണ്.
സോണിംഗ് (Zoning)
റെസിഡൻഷ്യൽ ഏരിയയിലാണോ എന്ന് പരിശോധിക്കുക. കൃഷിഭൂമിയിൽ നേരിട്ട് വീട് പണിയാൻ സാധിക്കില്ല.
- നികത്തിയ നെൽവയലുകളായ ഭാഗം 2017 ഫെബ്രുവരിക്ക് മുൻപുള്ളതാണെങ്കിൽ, 25 സെൻ്റ് വരെ തരം മാറ്റാൻ ഫീസ് അടയ്ക്കേണ്ടതില്ല.
- ഈ ഭൂമികൾ തണ്ണീർത്തടം ലിസ്റ്റിൽ നിന്ന് ഒഴിവാക്കിയിട്ടുണ്ടോ എന്ന് കൃഷിഭവനിൽ പരിശോധിക്കേണ്ടതാണ്. ഒഴിവാക്കിയിട്ടില്ലെങ്കിൽ ഒഴിവാക്കി തരുന്നതിനായി 5-ാം നമ്പർ ഫോറത്തിൽ ആധാരത്തിന്റെ പകർപ്പ്, നികുതി രസീത്, സർവ്വേയെർ തയ്യാറാക്കുന്ന സ്കെച്ച്, കൃഷിഭവനിൽ നിന്ന് എടുക്കുന്ന ഡാറ്റാബാങ്കിന്റെ പകർപ്പ് മുതലായവ സഹിതം RDOയ്ക്ക് അപേക്ഷ സമർപ്പിക്കണം അതേസമയം, ലിസ്റ്റിൽ നിന്ന് ഒഴിവാക്കിയിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ മേൽ പറഞ്ഞ രേഖകൾ സഹിതം അപേക്ഷ നൽകുകയും, തരം മാറ്റേണ്ട കൈവശ ഭൂമിയുടെ 10% തണ്ണീർത്തടത്തിനായി മാറ്റി പ്രത്യേകം സ്കെച്ചും ഹാജരാക്കേണ്ടതാണ്.
സർക്കാർ ഏറ്റെടുക്കൽ സാധ്യത
റോഡ് വികസനം പോലുള്ള പദ്ധതികൾക്കായി സർക്കാർ ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കാൻ സാധ്യതയുണ്ടോ എന്ന് പരിശോധിക്കുക.
3. സ്ഥല പരിശോധന (Physical Inspection)
വഴി സൗകര്യം
പ്ലോട്ടിലേക്ക് നിയമപരമായ വഴി ഉണ്ടോ? ടൈറ്റിൽ ഡീഡിൽ വഴി രേഖപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ടോ എന്ന് പരിശോധിക്കുക.
അതിരുകൾ (Boundary)
ഭൂമിയുടെ അതിരുകൾ കൃത്യമായി അടയാളപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ടോ എന്ന് ഉറപ്പാക്കുക.
വെള്ളക്കെട്ട് പ്രശ്നം
മഴക്കാലത്ത് വെള്ളം കയറുന്ന സ്ഥലമാണോ എന്ന് നാട്ടുകാരോട് ചോദിക്കുക.
മണ്ണ് പരിശോധന
വീട് പണിയാൻ അനുയോജ്യമായ മണ്ണാണോ എന്ന് ഒരു സിവിൽ എഞ്ചിനീയറുടെ സഹായത്തോടെ പരിശോധിക്കുക.
4. ലാൻഡ് സർവേ സംബന്ധമായ കാര്യങ്ങൾ (Survey Details)
സർവേ പരിശോധന ശരിയായി ചെയ്തില്ലെങ്കിൽ boundary dispute, area mismatch പോലുള്ള പ്രശ്നങ്ങൾ ഉണ്ടാകാൻ സാധ്യതയുണ്ട്.
സർവേ നമ്പർ പരിശോധിക്കുക
ഫീൽഡ് മെഷർമെന്റ് സ്കെച്ച് (FMB Sketch) എടുത്ത് ലൈസൻസ്ഡ് സർവേയറെ കൊണ്ട് ടൈറ്റിൽ ഡീഡിലും വില്ലേജ് രേഖകളിലും ഉള്ള സർവേ നമ്പർ ഒത്തുപോകുന്നുണ്ടോ എന്ന് ഉറപ്പുവരുത്തുക.
റീസർവേ നമ്പർ
പഴയ സർവേ നമ്പറും പുതിയ റീസർവേ നമ്പറും തമ്മിലുള്ള ബന്ധം പരിശോധിക്കുക. രേഖകളിലുള്ള നമ്പറുകളും വില്ലേജ്/റവന്യൂ രേഖകളിലുള്ള വിവരങ്ങളും ഒത്തുപോകുന്നുണ്ടോ എന്ന് ഉറപ്പുവരുത്തണം.
അളവ് സ്ഥിരീകരണം
ലൈസൻസ്ഡ് സർവേയർ വഴി ഭൂമിയുടെ യഥാർത്ഥ അളവ് പരിശോധിക്കുക.
(പ്രൊഫഷണൽ സഹായത്തിനായി Best Land Survey in Thrissur & Kerala :AMZ Group നെ സമീപിക്കാം )
FMB സ്കെച്ച് (Field Measurement Book Sketch)
ഭൂമിയുടെ സർവേ നമ്പർ, സബ് ഡിവിഷൻ നമ്പർ, അതിർത്തികൾ, സമീപ സ്ഥലങ്ങൾ, ഭൂമിയുടെ യഥാർത്ഥ സ്ഥാനം, അതിർത്തി വ്യത്യാസങ്ങൾ, അയൽഭൂമികളുമായുള്ള ബന്ധം എന്നിവ പരിശോധിക്കാൻ ഇത് സഹായിക്കുന്നു.
ലൊക്കേഷൻ സ്കെച്ച്
ഭൂമിയുടെ കൃത്യമായ സ്ഥാനം പരിശോധിക്കുക.
അതിർത്തി തർക്കങ്ങൾ
അടുത്തുള്ള ഭൂമിയുടമകളുമായി തർക്കങ്ങളുണ്ടോ എന്ന് ഉറപ്പാക്കുക.
റോഡ് ആക്സസ് സർവേ
പ്ലോട്ടിലേക്ക് പോകുന്ന വഴി രേഖകളിൽ ഉൾപ്പെട്ടിട്ടുണ്ടോ എന്ന് പരിശോധിക്കുക.
പ്രൊഫഷണൽ സർവേ സേവനങ്ങളുടെ പ്രാധാന്യം
ഭൂമി വാങ്ങുന്നതിന് മുമ്പ് പ്രൊഫഷണൽ സർവേയർ സഹായം ഉപയോഗിക്കുന്നത് വളരെ പ്രധാനമാണ്. താഴെ പറയുന്ന സേവനങ്ങൾ നിങ്ങളുടെ നിക്ഷേപം സുരക്ഷിതമാക്കാൻ സഹായിക്കും:
Boundary Fixing (അതിര് നിർണ്ണയം)
ഭൂമിയുടെ കൃത്യമായ അതിരുകൾ നിർണ്ണയിച്ച് ഭാവിയിലെ തർക്കങ്ങൾ ഒഴിവാക്കാൻ സഹായിക്കുന്നു.
Plot Division (പ്ലോട്ട് വിഭജനം)
വലിയ ഭൂമിയിൽ നിന്ന് ഭാഗികമായി വാങ്ങുമ്പോൾ നിയമപരമായി കൃത്യമായ വിഭജനം ഉറപ്പാക്കുന്നു.
Plot Area Calculation (വിസ്തൃതി കണക്കാക്കൽ)
രേഖയിൽ കാണിക്കുന്ന വിസ്തൃതിയും യഥാർത്ഥ വിസ്തൃതിയും ഒത്തുപോകുന്നുണ്ടോ എന്ന് ഉറപ്പാക്കുന്നു.
പ്രൊഫഷണൽ സർവേ സേവനങ്ങൾ ഉപയോഗിക്കുന്നത് ഭൂമിയുടെ കൃത്യമായ അളവും അതിരുകളും ഉറപ്പാക്കാൻ സഹായിക്കുന്നു. വിശ്വാസയോഗ്യമായ സർവേ സേവനങ്ങൾ നൽകുന്ന ലൈസൻസ്ഡ് സർവേയർ സ്ഥാപനങ്ങളുടെ സഹായം സ്വീകരിക്കുന്നത് ഭാവിയിലെ നിയമപ്രശ്നങ്ങൾ ഒഴിവാക്കാൻ സഹായിക്കും.ഇത്തരത്തിലുള്ള സർവേ സേവനങ്ങൾക്കായി AMZ Group പോലുള്ള പ്രൊഫഷണൽ സ്ഥാപനങ്ങളുടെ സേവനം പരിഗണിക്കാവുന്നതാണ്. കൂടുതൽ വിവരങ്ങൾക്ക് അവരുടെ വെബ്സൈറ്റ് സന്ദർശിക്കാം.
5. സൗകര്യങ്ങൾ & ഇൻഫ്രാസ്ട്രക്ചർ
വെള്ളം ലഭ്യത
കിണർ, ബോർവെൽ, പൈപ്പ് ലൈൻ എന്നിവ ലഭ്യമാണോ എന്ന് പരിശോധിക്കുക.
വൈദ്യുതി
വൈദ്യുതി കണക്ഷൻ ലഭ്യമാണോ എന്ന് ഉറപ്പാക്കുക.
റോഡ് & ഗതാഗതം
പ്രധാന റോഡുകളിലേക്ക് എളുപ്പത്തിൽ എത്താനാകുമോ എന്ന് പരിശോധിക്കുക.
അത്യാവശ്യ സൗകര്യങ്ങൾ
ആശുപത്രി, സ്കൂൾ, മാർക്കറ്റ് എന്നിവ സമീപത്തുണ്ടോ എന്ന് പരിശോധിക്കുക.
6. സാമ്പത്തിക കാര്യങ്ങൾ
ന്യായവില
സർക്കാർ നിശ്ചയിച്ച ന്യായവിലയും മാർക്കറ്റ് വിലയും തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസം മനസ്സിലാക്കുക.
മറഞ്ഞ ചെലവുകൾ
രജിസ്ട്രേഷൻ ഫീസ്, സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി, ബ്രോക്കർ കമ്മീഷൻ, നിയമ ചെലവുകൾ എന്നിവ പരിഗണിക്കുക.
ബാങ്ക് വായ്പ
വായ്പ എടുക്കുന്നുവെങ്കിൽ നിബന്ധനകൾ മുൻകൂട്ടി മനസ്സിലാക്കുക.
7. നിർമാണവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട കാര്യങ്ങൾ
FAR (Floor Area Ratio)
പ്ലോട്ടിൽ എത്ര വിസ്തൃതിയിൽ നിർമാണം നടത്താം എന്ന് നിർണ്ണയിക്കുന്നു.
നിർമാണ നിയമങ്ങൾ
സെറ്റ്ബാക്ക് നിയമങ്ങൾ, ഉയരം നിയന്ത്രണം, ലോക്കൽ ബോഡി നിയമങ്ങൾ എന്നിവ പരിശോധിക്കുക.
8. തട്ടിപ്പ് ഒഴിവാക്കൽ (Fraud Prevention)
അസൽ രേഖകൾ മാത്രം പരിശോധിക്കുക
ഫോട്ടോ കോപ്പികളിൽ മാത്രം ആശ്രയിക്കാതെ, എല്ലാ ഭൂമി രേഖകളുടെയും ഒറിജിനൽ പരിശോധിക്കുക.
ഒരേ ഭൂമി പലർക്കും വിൽക്കുന്ന സാഹചര്യം ഒഴിവാക്കുക
Encumbrance Certificate (EC) പരിശോധിച്ച് ഭൂമിയിൽ മുൻകൂട്ടി വിൽപ്പന/പണയം ഉണ്ടോ എന്ന് ഉറപ്പാക്കുക.
ഉടമയുടെ തിരിച്ചറിയൽ ഉറപ്പാക്കുക
വിൽക്കുന്ന വ്യക്തിയുടെ ID, ആധാർ, ഉടമസ്ഥാവകാശ രേഖകൾ എന്നിവ ശരിയായി പരിശോധിക്കുക.
അഡ്വാൻസ് നൽകുമ്പോൾ കരാർ നിർബന്ധം
നിയമപരമായ കരാർ ഇല്ലാതെ അഡ്വാൻസ് പണം നൽകുന്നത് ഒഴിവാക്കുക.
സർവേയും അതിർത്തിയും സ്ഥിരീകരിക്കുക
Licensed Surveyor മുഖേന ഭൂമിയുടെ അതിർത്തിയും സർവേ നമ്പറും ശരിയാണെന്ന് ഉറപ്പാക്കുക.
വില്ലേജ്/റവന്യൂ രേഖകൾ പരിശോധിക്കുക
കൈവശാവകാശവും ഭൂമിയുടെ നിയമസ്ഥിതിയും വില്ലേജ് രേഖകളുമായി പൊരുത്തപ്പെടുന്നുണ്ടോ എന്ന് ഉറപ്പാക്കുക.
9. വിദഗ്ദ്ധരുടെ സഹായം
ഒരു അഭിഭാഷകന്റെ നിയമോപദേശം
സർവേയർ വഴി അളവ് പരിശോധന
ബാങ്കിന്റെ ടെക്നിക്കൽ പരിശോധന
പ്രൊഫഷണൽ സർവേ സ്ഥാപനങ്ങളുടെ സേവനം (ഉദാഹരണത്തിന് AMZ Group പോലുള്ള സേവനദാതാക്കൾ) ഉപയോഗിക്കുന്നത് കൂടുതൽ കൃത്യതയും വിശ്വാസ്യതയും ഉറപ്പാക്കുന്നു
10. അവസാന Checklist
- ഉടമസ്ഥാവകാശം വ്യക്തമാണ്
- EC പരിശോധിച്ചു
- നികുതി അടച്ചിട്ടുണ്ട്
- നിയമപരമായ വഴി ഉണ്ട്
- സോണിംഗ് ശരിയാണ്
- മണ്ണ് പരിശോധന പൂർത്തിയായി
- സർവേ വിവരങ്ങൾ ശരിയാണ്
- വായ്പ നിബന്ധനകൾ വ്യക്തമാണ്
- തർക്കങ്ങൾ ഇല്ല
സമാപനം
പ്ലോട്ട് വാങ്ങൽ ഒരു വികാരപരമായ തീരുമാനം മാത്രം അല്ല. അത് നിങ്ങളുടെ ഭാവിയുടെ സുരക്ഷയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട ഒരു വലിയ ഉത്തരവാദിത്വമാണ്. ഓരോ ഘട്ടവും സൂക്ഷ്മമായി പരിശോധിച്ചാൽ നിങ്ങൾക്ക് സുരക്ഷിതവും ലാഭകരവുമായ ഒരു നിക്ഷേപം ഉറപ്പാക്കാൻ കഴിയും.
ഭൂമി വാങ്ങുന്നതിന് മുമ്പ് സർവേയും ഉടമസ്ഥാവകാശവും സംബന്ധിച്ച വിവരങ്ങൾ ഉറപ്പാക്കാൻ “എന്റെ ഭൂമി പോർട്ടൽ (Ente Bhoomi Portal) ” പോലുള്ള കേരള സർക്കാർ ഔദ്യോഗിക വെബ്സൈറ്റുകൾ ഉപയോഗിക്കുക.
ഇന്ന് പരിശോധിക്കുന്നത് നാളെ പ്രശ്നങ്ങൾ ഒഴിവാക്കാൻ സഹായിക്കും.